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什么是不动产投资信托基金
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&s到底是什么，是不是一个好的投资标的？REITs这个单词是RealEstateIs的缩写，译为不动产投资信托基金。
简单说吧，股票基金是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去买股票。
债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。
REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。
&s起源于20世纪50年代的美国，到目前为止算是一种流动性好、收益稳定的股债替代品。
从投资形式看，美国那边的REITs分为权益型、抵押型和混合型。
所谓权益型就是说REITs拥有不动产的所有权，投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。
抵押型偏债权属性，募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。
抵押型REITs不直接参与经营管理，所以风险和投资收益一般低于权益型。
混合型就是前两者的混合体，收益和风险一般也处于两者中间。
2021年4月美国权益类REITs的收益率是8.06%，抵押型REITs的收益率是4.5%，可以看出来还是有差距的。
从美国的数据来看，REITs产品是能长期给投资者带来良好稳定回报的。
最近30年，富时全美REITs指数的年化回报率是10.26%，是收益比较稳定的资产。
这里面富时全美权益型表现最为出众，其年化回报率是10.73%，高于同期标普指数的10.42%、罗素2000指数的10.44%和道琼斯工业的8.42%。
&s算是刚刚起步试点，通常我们有试点的惯例，就是分步走、稳妥发展的战略。
所以REITs初期的产品，监管部门的限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。
目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。
大家可以看看已经递交招募说明书的基础设施REITs，是不是基本集中在这些方向。
只允许投资这些东西，正是因为供水供暖只要建成，每年都有稳定的现金流。
收费公路、港口机场这些东西，都能收到稳定的过路费。
就算竞争激烈的产业园，也是国内非常优质的产业园。
不光是产品投向，在地域上也做了限制。
优先支持重点区域，这些重点区域包括京津冀、雄安新区、珠三角、长三角，以及海南省和各类国家级新区。
有了这两个双保险做保证，初期发行的REITs安全系数还是挺高的。
一方面试点期间REITs底层资产质量不错，另一方面这些REITs的底层资产，基本上都在经济相对较好的区域，不用担心爆雷的风险。
不过试点这批REITs，我觉得可能不是太划算，内部收益率（1）（IRR）比波动率已经小于1了。
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